Японська нерухомість. Що варто знати перед покупкою? Та що таке феномен Акія

Що ми знаємо про нерухомість?

Нерухомість – це земля та будь-які будівлі чи споруди, на ній розміщені. Це також може включати права власності на землю, такі як мінеральні права або права на воду. Нерухомість можна класифікувати як житлову або комерційну.

Однак нерухомість також є активом. На нашу думку, нерухомість – це важливий клас активів, який може бути способом інвестування та отримання пасивного доходу. Нерухомість також може бути використана для ділових цілей, наприклад для розміщення штаб-квартири бізнесу.

Існує багато різних типів нерухомості, таких як односімейні будинки, квартири, багатоквартирні будинки, офісні будівлі, торгові центри, склади тощо.

Однак що ж щодо японського ринку?

Японський ж ринок нерухомості протягом багатьох років залишається одним із найцікавіших та найдинамічніших у світі. Також даний ринок має неабиякі перспективи розвитку. Він відрізняється від інших розвинених країн низкою унікальних особливостей, що робить його привабливим для інвесторів та покупців з усього світу.

Цими особливостями є:

• Старіння населення;
  
• Відносно низькі процентні ставки;
  
• Зростання популярності інвестиції у нерухомість;
  
• Унікальна культура та система оподаткування.

Пропонуємо більш детально обговорити вищезазначені пункти, адже без їх тлумачення картина буде не повною.

Отже, що ж собою має на увазі поняття «Старіння населення»?

Японія вже довгий час страждає від даної проблеми, але що ж вона означає?

Старіння населення - це складний та багатогранна проблема, яка потребує комплексних рішень. У випадку Японії – це одна з найактуальніших проблем. Згідно даним ООН за 2023 рік, у Японії 30,3% населення складають люди пенсійного віку, що робить Японію країною з найстарішим населенням у світі.

Причиною старіння населення є

• Низька народжуваність: Рівень народжуваності в Японії протягом багатьох років залишається нижче рівня заміщення (2,1 дитини на одну жінку). Це пов'язано з низкою факторів, включаючи високу вартість життя, емансипацію жінок та зміну цінностей.
• Збільшення тривалості життя: Завдяки покращенню медицини та умов життя тривалість життя в Японії значно зросла. У 2023 році середня тривалість життя становила 84,7 роки, що є одним із найвищих показників у світі.

Уряд Японії вживає заходів для вирішення цієї проблеми, але їх ефективність буде залежати від багатьох факторів. Ми не будемо детально розбирати ситуацію та наслідки, які несе за собою демографічна криза через її багатогранність.

Другою особливістю ж є відносно низька відсоткова ставка. Що це означає?

Відсоткова ставка - це сума, яку кредитор стягує з позичальника, у відсотках від основної суми кредиту. Відсоткова ставка за кредитом, як правило, зазначається на річній основі і виражається у вигляді річної відсоткової ставки.

Тобто, якщо говорити простими словами, це означає, що ви можете «дешево» позичити гроші та використовувати кредитне плече для того, щоб максимізувати свій прибуток.

У Японії наразі відсоткова ставка в середньому у період між 1972 – 2023 роками становила 2,3%, досягнувши свого максимума у 1973 році – 9%. Однак у 2024 році процентна ставка у Японії становить -0,1%, що є максимально низькою ставкою за весь період, починаючи з 1972 року.

Для порівняння, в Україні відсоткова ставка становить 16%. Японія також має вельми велику кількість іноземної валюти, на кшталт доларів США, у своїх резервах. Це дозволяє інвесторами відкинути хвилювання, адже Японія зможе виплатити свої кредити, якою б не була сума боргу.

Рухаємося далі. Наступною особливістю є зростання популярності інвестиції у нерухомість

Зростання популярності інвестицій у нерухомість Японії означає, що все більше людей купують нерухомість не для того, щоб жити в ній, а для того, щоб отримати пасивний дохід. Цьому сприяють декілька факторів:

• Низькі процентні ставки. Ми вже згадували про неї вище, низькі процентні ставки роблять іпотеку більш доступною, що стимулює попит на житло. Це, в свою чергу, робить інвестиції в нерухомість більш привабливими.
• Зростання цін на житло. Ціни на житло в багатьох країнах світу протягом останніх років зростають. Це робить інвестиції в нерухомість більш вигідними, адже інвестори можуть продати житло через деякий час за значно вищу ціну.
• Диверсифікація портфеля: Інвестиції в нерухомість можуть допомогти диверсифікувати інвестиційний портфель. Це означає, що інвестори можуть знизити ризики, адже їхні активи не будуть зосереджені лише в одному класі активів.
• Пасивний дохід: Нерухомість може генерувати пасивний дохід у вигляді орендної плати. Це може бути привабливим для людей, які шукають спосіб отримати додатковий дохід без щоденної роботи.

Говорячи про позитивні моменти інвестування у нерухомість ми звичайно не могли вас не застерегти від негативних наслідків. Цими наслідками можуть бути:

• Ризик зниження цін на житло.
  Ціни на житло можуть знижуватися, що може призвести до збитків для інвесторів.
• Ризик нездатності знайти орендарів. 
  Ви можете не знайти орендарів для вашої нерухомості, що може призвести до втрати доходу. Однак усе залежить від конкретних умов розташування нерухомості.
• Ризик пошкодження нерухомості. 
  Ваша нерухомість може бути пошкоджена внаслідок стихійного лиха, що є дуже актуальним у Японії, або інших подій.

Які ж є способи інвестиції у нерухомість? Ми у Join Japan виділили для вас три способи інвестиції у нерухомість.

Перший та самий банальний – купівля будинку або квартири. Це найпростіший спосіб інвестувати в нерухомість. Ви можете купити квартиру або будинок і здавати його в оренду.

Другий спосіб – це інвестування в комерційну нерухомість, наприклад, офісні приміщення, торгові центри або складські приміщення. Адже такі приміщення мають високий потенціал прибутку та забезпечує стабільність, тому що зазвичай такий тип приміщень орендують на довгий період.

Третій спосіб - Інвестування в REITs: REITs (Real Estate Investment Trusts) - це інвестиційні фонди, які володіють нерухомістю. Тобто ви можете купити паї REITs і отримувати дивіденди від орендної плати.

У підсумку цієї частини статті можна зазначити, що японський ринок нерухомості є перспективним напрямом інвестицій, на який варто звернути увагу, адже наразі в Японії складається доволі приємний клімат для потенційного інвестора. Що у свою чергу знижує ризики. Японія вже мала досвід економічної бульбашки, тому наразі приймає усі можливі заходи для того, щоб не повторити ситуацію «втраченого десятиліття».

Отже, переходимо до не менш цікавої частини статті – феномен під назвою «Акія». Що він означає? Як туди інвестувати? Чому він існує? Та ще багато питань, на які ми спробуємо надати відповіді.

Почнемо із самого визначення. Що таке «Акія»?

Акія (з японської 空き家, порожній та будинок) – це покинуті або незаселені будинки, які часто зустрічаються в сільській місцевості. Такі будинки можна придбати за дуже низькою ціною, але вони мають потенційні недоліки. Для розуміння, підприємець Шу Матсуо розповідає про свою історію придбання будинку у Йокогамі за 35.000$ та вклав у реставрацію 15.000$, що робить подібну нерухомість достатньо дешевою для інвестиції та подальших маніпуляцій.

Ви напевно помітили, що ми написали за реставрацію, але чому? Все тому що подібна нерухомість продається переважно через те, що у ній ніхто не проживає та там не було ремонту понад 20 років, але ви не зобов’язані робити реставрацію. Все залежить від ваших власних бажань.

Однак при придбанні подібної нерухомості все ж є свої підводні каміння. Наприклад те, що у більшості випадках вам забороняється зносити «Акію» та будувати там новий будинок. Хоча законом це не заборонено, але є фактори, які можуть вплинути на ваше рішення про перебудову.

Це такі фактори, як:

1. Місцеві правила: Деякі муніципалітети можуть мати правила, які обмежують знесення та будівництво в певних районах;

2. Стан Акії: Якщо будівля має історичну цінність, його знесення може бути заборонено або потребувати спеціального дозволу;

3. Фінансування: Якщо ви використовуєте кредит для покупки Акії, ваш кредитор може встановити обмеження на знесення або будівництво.

Тому перед придбанням ми вам рекомендуємо зробити три речі, а саме: перевірити місцеві правила, оцінити стан будівлі та її історію та проконсультуватися із фахівцем.

У вас напевно постає питання «А чому це взагалі існує?».

Зробивши опитування серед японців ми дійшли висновку, що є декілька причин існування цього феномену.

Перша причина– це безпека. Справа у тому, що більшість будівель, які підпадають під термін «Акія» побудовані до 1981 року, а саме перед прийнятими у цьому році стандартами побудування будинків. Це було зроблено через природні катаклізми, що переслідують її по цей день, а саме: землетруси, цунамі, тощо.

Другою ж причиною є, на наш погляд, одна з основних – японці віддають перевагу новобудовам та будинкам, де вони б були першими власниками. Японія у цьому плані відмінна від України, де народ звик до культури ремонту та відновлення, в Японії ж дана культура не набрала такої популярності. Навіть навпаки, в Японії переважає культ «нового».

Однак, за словами вже згаданого вище Шу Матсуо, для потенційного інвестора або людини, яка зацікавлена у придбанні подібної нерухомості вищезазначена причина може стати можливістю придбати нерухомість фактично за «безцінь», якщо порівнювати ціни на нову нерухомість.

Отже, підсумовуючи ми хотіли б зазначити різницю між стандартною нерухомістю та нерухомістю із категорії «Акія» та навести 10 префектур, де більше всього пропозицій із категорії «Акія».

Що ми можемо зрозуміти із даної таблиці?

• Ціна: Акія зазвичай значно дешевші за стандартну нерухомість через те, що вони потребують ремонту, розташовані в сільській місцевості, і можуть мати складні юридичні питання.
• Місцезнаходження: «Акія» зазвичай знаходяться в сільській місцевості, далеко від міст та зручностей. Стандартна нерухомість може бути розташована в будь-якому місці, включаючи міста, передмістя та сільську місцевість.
• Стан: «Акія», як правило, потребують значного ремонту та модернізації. Стандартна нерухомість може бути в будь-якому стані, від нового до «потребує ремонту».
• Юридична сторона: Юридичні питання, пов'язані з «Акіями», можуть бути складними, адже вони, скоріш за все, мають проблеми з власністю та спадкуванням. Питання юридичного характеру, пов'язані зі стандартною нерухомістю, зазвичай більш зрозумілі.
• Попит: Попит на «Акію» зростає, але все ще залишається нижчим, ніж на стандартну нерухомість.
• Ризики: Існують потенційні ризики, пов'язані з купівлею «Акії», такі як приховані проблеми,
• Можливості: Даний феномен дає можливість придбати нерухомість за ціною, значно нижчою за ринкову та відремонтувати її за своїм смаком.
• Підтримка: Існують урядові програми та організації, які можуть допомогти з купівлею та ремонтом старих будівель.

На завершення ось наш рейтинг префектур, де більше пропозицій із категорії «Акія».

Наразі приблизний відсоток подібної нерухомості по всій Японії становить 13.6% від усіх домівок, але у яких префектурах їх більше?

За інформацією, взятою із сайту Statista, відсоток закинутих домівок у Японії виглядає ось так:

10. Префектура Точігі - 17.3%

9. Префектура Ямагучи - 17.6%

8. Префектура Кагама – 18.1%

7. Префектура Ехіме – 18.2%

6. Префектура Кагошіма – 19%

5. Префектура Кочі – 19.1%

4. Префектура Токушіма – 19.5%

3. Префектура Нагано – 19.6%

2. Префектура Вакаяма – 20.3%

1. Префектура Яманаші – 21.3%

На завершення хотіли б наголосити, що Акія - це не для всіх. Перед покупкою важливо ретельно дослідити та зважити всі ризики та можливості.

Який тип нерухомості підходить саме вам, залежить від ваших потреб, бюджету та особистих уподобань.

Article by Solomko Dmytro